Vốn vay ngân hàng chiếm hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS.

Hiện có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ, chỉ mới hình thành và phát triển được khoảng trên 10 năm. Quy mô thị trường so với các nước trong khu vực cũng như những nước phát triển trên thế giới còn khá khiêm tốn. Căn hộ Victoria Village Hiện tại quy mô thị trường BĐS Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD, trong khi ở Nhật Bản là 2.678 tỷ USD, Singapore là 241 tỷ USD, Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ USD, Philippine 48 tỷ USD…(số liệu từ Nomura Research Institude vào 4/2013). Những nước phát triển cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng từ các định chế tài chính, từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, các dòng vốn FDI, FII,…còn tại Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu dưa vào 2 nguồn chính đó là từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân. Tại Hội thảo về “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của định chế tài chính: Kinh nghiệm Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam” mới đây, ông Cấn Văn Lực, hàm phó Tổng Giám đốc Ngân hàng BIDV đã đưa ra con số khá bất ngờ. Nhiều nghịch lý, rủi ro Quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản. Hiện tại tổng dư nợ bất động sản của Việt Nam vào khoảng 262.100 tỷ đồng (tương đương khoảng 12,5 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Nguồn tín dụng còn lại cho bất động sản chủ yếu còn lại là huy động từ khu vực dân cư, nguồn vốn hỗ trợ ODA, đầu tư gián tiếp (FII) và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Tuy nhiên, những năm gần đây vốn FDI vào bất động sản sụt giảm mạnh, hiện nay đang có xu hướng phục hồi trở lại nhưng khó có thể bằng với thời hoàng kim (2008). Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư), tổng FDI đăng ký vào BĐS 7 tháng 2014 đạt 1,13 tỷ USD, tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm ngoái, dù sao đây cũng là tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản Việt Nam. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM thừa nhận trước năm 2011 các ngân hàng đã quá dễ dãi cho vay, mọi doanh nghiệp, mọi cá nhân đều có thể vay vốn đầu tư bất động sản. Điều này là bởi công tác thẩm định năng lực, khả năng thanh toán nợ của các ngân hàng bị buông lỏng. Do đó, việc cho vay dưới chuẩn là “bệnh” của các TCTD trước đây. Và điều này đã dẫn đến những méo mó, những nhiễu loạn của thị trường bất động sản sau đó. Cũng chính sự lệch lạc của cấu trúc nguồn vốn cho thị trường bất động sản nên hiện nay thị trường đang tồn tại nhiều nghịch lý. Đó là, nguồn vốn cho bất động sản thường phải dùng vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, các ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn (chủ yếu từ vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay trung và dài hạn. Theo ông Lê Hoàng Châu, dòng vốn này đang bị ảnh hưởng lớn, cho lãi suất cho vay bất động sản thường rất cao (có thời điểm lên tới 25-26%/năm) là bởi ngân hàng không chỉ tính toán lãi suất cho vay mà còn cộng thêm vào đó là chi phí rủi ro. Cuối cùng thì chi phí vốn đó người tiêu dùng phải gánh chịu, giá bất động sản bị đẩy lên rất cao. Lãi suất vay trung và dài hạn hiện nay ở Việt Nam lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn. Đây cũng là một nghịch lý nữa đang tồn tại trên thị trường bất động sản Việt Nam. Theo ông Châu thì mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại Việt Nam là quá cao, thường dao động khoảng 13-13,5%/năm, trong khi ở Nhật Bản trong hơn 10 năm qua lãi suất cho vay thường là 0%. Điều này cần phải điều chỉnh lại. Cần thay đổi cấu trúc nguồn vốn Nghị định 71 của Chính phủ năm 2010 đã có quy định về quỹ tiết kiệm nhà ở, mới đây Luật chứng khoán cũng có quy định về Quỹ Đầu tư bất động sản, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cũng đã đề cập tới Quỹ tín thác bất động sản REITs,….nhưng thực tế các quỹ này chưa có nhiều hoạt động. Ông Châu cho biết, thực tế hiện nay REITs là quỹ đầu tư trên các sản phẩm là bất động sản và đưa vào kinh doanh có dòng tiền thường xuyên thì Việt Nam vẫn chưa thể phát triển loại hình quỹ này. Vì thế nó cũng đã hạn chế dòng tiền từ dân đầu tư vào thị trường bất động sản. Với những nghịch lý và hạn chế như trên của thị trường bất động sản, hiện nay điều cần thiết đó là phải thay đổi lại cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản một cách mạnh mẽ. Bằng việc hình thành hệ thống và tạo điều kiện cho các định chế tài chính, sản phẩm tài chính bất động sản phát triển (REITs), chứng khoán hóa dự án bất động sản, cải thiện môi trường đầu tư, phát triển thị trường vốn,…